昨晚（11月21日），深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划的通知》。
长达55页的文件稿，楼校长为大家提炼了7个重点，方便大家阅读。
1
规划期内，争取全市完成各类更新用地规模30平方公里。其中，拆除重建类更新用地供应规模为12.5平方公里。
推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。
2
规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。
3
完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。完成约20个城中村住宅改造项目，满足50万人的现代化住房需求。
4
争取在城市更新单元规划阶段新增一批公共配套设施中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿园不少于215所。
5
规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。
6
通过更新配建人才住房和保障性住房约650万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。配建13万套人才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。
7
规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200万平方米。
以下是购房者最关心的十大问题，楼校长在文件中为大家都找到了答案。
关于旧改
Q1
旧改要关注哪些重点片区？
重点区域更新
中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、福田保税区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城、龙岗中心区等。
更新统筹片区
车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等。
Q2
每个区的旧改拆除重建面积多大？
根据各区更新潜力，分区开展“综合整治和功能改变类更新”实施绩效考核。其中龙岗拆除重建面积最大，高达420公顷； 关内则是罗湖面积最大，达120公顷，差不多是福田南山的两倍。
“十三五”城市更新分区考核指标
规划期内预计拆除重建类更新供给建筑总面积约4600万㎡。其中居住与商务公寓3150万㎡，按照套均60㎡计算，可提供近约53万套住房。
拆除重建类建筑指标
然而不是你想拆多少就能拆多少，旧改规模也是有限制的。全市新增更新单元计划规模控制在35-50平方公里，年度规模建议7-10平方公里。以下为各区规模分配↓
Q3
旧改有哪几类？哪些会优先拆除？
按照规划，主要分以下三类↓
优先拆除重建区（用地面积106平方公里）
将市政交通基础支撑条件较好、市场主体积极性高、需加强规划统筹与加快更新推进的，位于城市各级中心区、重点产业发展区、交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不足地区等范围内的更新对象，划入优先拆除重建区，要求比例不低于60%。
限制拆除重建区（用地面积33平方公里）
有严格建设行为控制、需政府采取手段对拆除重建类更新进行管控的，位于基本生态控制线、橙线、紫线、历史建筑和历史风貌区等范围内的更新对象，划入限制拆除重建区。
重建及综合整治并举区（用地面积185平方公里）
除上述两类地区以外的更新对象，划入拆除重建及综合整治并举区。
Q4
城中村以后要怎么改？
规划建议以综合整治为主、拆除重建为辅，具体表现为：
1
原特区内建筑质量较好、建设年代较新的城中村，原则上以综合整治为主；
2
原特区外龙华中心、龙岗中心、空港中心（副中心）；观澜中心、布吉中心、平湖中心（组团中心），以及已建、在建轨道站点500米范围内的城中村，适度考虑拆除重建、加大保障性住房配建力度；
3
原特区外一般区位且建筑老化、隐患严重的城中村，鼓励拆除重建；
4
经市、区主管部门认定，具有历史文化特色的城中村，原则上以综合整治为主；
5
其他类型城中村以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式。
Q5
旧住宅区还会拆吗？
对于大家最关心的旧小区拆迁问题，恐怕要让很多人失望了。
文件规定旧住宅区更新以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。工商住混合的旧城区以实现多元化商业、居住等复合功能为目标，鼓励综合整治。
1
建筑质量存在重大安全隐患、具备重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下拆除重建；其他情形的旧住宅区，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治。
2
具有历史人文特色旧城区，以综合整治为主要手段；
3
对工商住混合等其他旧城区，调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治。
Q6
工业区旧改有什么要求？
鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新。工业区块线内的旧工业区更新方向原则上应为工业用地功能，严格控制“工改商”“工改居”，保证2020年全市工业用地比重不低于30%。
高新区且轨道站点500米范围内的旧工业区，可以拆除重建发展科技研发中试检测；
城市中心区与轨道站点周边500米范围内的的，拆除重建发展企业总部、文化服务、商贸会展等第三产业；
轨道周边500米范围外的，复合更新发展战略性新兴产业、先进装备制造业及优势传统产业；
其他则可视市场需要发展居住、商业、科教培训、保税服务、旅游物流会展、文化创意等产业。
关于保障房
Q1
深圳会建多少保障房？每个区分别是多少？
以中心区、轨道站点周边、重点产业片区等为重点，力争在“十三五”期间通过城市更新配建13万套人才住房和保障性住房。以轨道站点周边区域为重点，有效改善人才住房和保障性住房建设区位。
大部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。关内的话则是南山区最多，为0.9万套。以下为各区指标↓
Q2
新增保障房有什么要求？
改造方向为新型产业用地的更新项目，规划不少于开发建设用地面积15%且不超过20%的独立人才住房和保障性住房用地。
轨道站点500米范围内的旧工业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。
关于新增配套
Q1
交通会有啥变化？
市政交通基础支撑条件好的加强加快更新推进，城市中心区，重点产业发展区，交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不足地区等范围的，划入优先拆除重建区。
道路
加快推进光明、坪山、龙华、大鹏等新区主、次干路网络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原二线关周边区域联系。
在城市更新中协调预留规划轨道交通线路的建设空间，以及东部过境高速、丹平路二期、大外环高速公路等对外交通通道。
地铁
推进轨道6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线东延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等轨道站点周边区域，深圳西站和平湖枢纽周边城市更新。
Q2
各区学校和医院会增加多少？
“十三五”期间争取在城市更新单元规划阶段新增一批公共配套设施，其中规划批准中小学不少于100所，综合医院不少于8家，幼儿国不少于215所，公交场站不少于133个，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于87万平方米。
各区任务分配见下表↓
