深圳长租市场众生相

贷款租房受年轻人青睐，软硬件和相关行业规范待完善

深圳新闻网讯 深圳长租市场火了。

10月下旬，深圳出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《意见》），提出到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

《意见》为深圳长租市场的发展“一锤定音”。酝酿已久的各方企业望风而动，纷纷亮出王牌，宣示自己在“供应主体多元”的市场格局中的地位。万科、碧桂园等地产巨头宣布加码对长租公寓的发力，建设银行、中国银行等金融机构也入局，试图用金融力量撬动更大的租房市场。

11月3日，建设银行深圳分行与招商等11家房地产公司，以及比亚迪等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品按居贷。

风生水起之下，深圳的租房供应主体愈发多元。有了一个漂亮的开头，深圳长租市场将如何与1000多万租客一起把故事讲得更圆满？

最后一套

从深圳地铁龙华线红山站A口出来，直行500米，就到了润达圆庭。这里是建设银行入局深圳长租市场的第一站。

11月初开始，润达圆庭的72套房源通过建设银行开设的平台CCB建融家园对外出租。坐落在楼盘一角的CCB建融家园店面装修低调，带着初入市场的试探意味。唯一显眼的是墙面上的宣传纸，推介着“长租即长住，长住即安家”的理念，和支持租户用于支付租金及押金的按居贷产品。

招租以来，看房客中持观望态度者居多，但还是不断有人签约或是下订金。3居室、4居室、5居室3个户型中，3居室最吃香。到11月15日这天，3居室只剩最后一套了。

董楠一家观望了3天。他们原想再斟酌，工作人员要求马上签约。对方称，对3居室有意向的租客还有好几个，这次如果错过，除非付了订金的租客反悔，否则难有空房。

董楠与妻子来深圳两年了，之前在白石洲一个小区里住了1年，因为涨租，又搬到红山附近一个城中村。最近妻子怀了宝宝，董楠想让她住得舒适些，开始寻找新住处。

CCB建融家园主打的3~5年长租让董楠心动。在市面上租私人房源房，一般只能签半年到一年的合同，到期后要面对涨租或是搬家的压力。如果房东打算卖房，还会经常带人上门看房。“你的生活随时有可能被别人打扰，甚至可能被迫变动，很没尊严，也很不安稳。”他不想让妻子和宝宝承受这样的心理压力。

CCB建融家园3~5年的长租模式能稍微缓解那份不安稳感。建设银行直接从开发商手里拿房，不存在卖房的风险。国企的资质也让人相对安心，至少不会漫天要价。现在唯一让董楠迟疑的是，CCB建融家园3~5年长租的政策明细还没下来。他原本想等政策下来签3~5年的合同，现在房源紧缺，只好先签1年。

贷款租房

市场的热情似乎超出了建设银行的预期。

建设银行内部一位工作人员透露，3~5年长租的政策明细未能及时落地，是因为建行方面跟开发商未能就长租相关问题达成一致。在市场热情反应下，双方磋商步伐加速。

发稿前，记者致电建行方面，得知目前租客可根据自身需求签订5年以内的长租合同。对于租客最关心的长租租金涨幅问题，建行方面表示，会在签约时约定每年的租金涨幅，具体涨幅视楼盘情况而定。

目前，更让租客困扰的是房源不足。

等蔡贤东走进CCB建融家园时，3居室已经没房了。蔡贤东是位年轻创业者。除了想给妻儿相对稳定的住所外，他还对按居贷这款产品感兴趣。对于创业者，资金流转很重要。在CCB建融家园润达圆庭店租一套3居室，长租3年的租金和押金加一起近30万。借助按居贷，他可以先让银行帮他一次性交付这笔钱，之后每月按4.35%的利率还月供就好，手上的资金流转可以更灵活。

满怀期待而来，得到的却是“没房，要排队”的回复，蔡贤东有些失落。

蔡贤东认为自己这一代创业者都比较能接受“以租代购”。他们不想自己的创造力被“绑架”在买房压力上，又希望给家人更安稳的住所。政府发展长租市场的倡导符合他们的心理期待，但目前“僧多粥少”。蔡贤东期待各方能加大对长租房的供给。

作为一款创新型产品，CCB建融家园和按居贷还处于与市场的相互试探期。在综合开发研究院（中国深圳）旅游与地产研究中心主任宋丁教授看来，建设银行入局长租市场的做法首先是战略投资。“国家已经把大方向定得很明确，将来租赁板块可能占房地产布局的一半甚至更高的比例，金融机构肯定不会缺席这片蓝海。”

宋丁认为，建行目前的产品投放还处于试探性阶段。在接下来的过程中，产品形态会不断得到矫正，最终成为比较合理、满足租赁供需双方需要、银行利益也得到一定保证的产品形式。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉参与了按居贷的产品设计。他向深圳晚报记者介绍，相比于市面上其他长租产品，建设银行对接了比亚迪等大企业的员工团体租赁需求，并用贷款形式一次性交付长租租金。这两点解决了此前开发商资金回笼周期长的痛点，从而大大释放出他们投资长租市场的热情。

截至发稿前，除了个人租客外，已有70多家科技型企业向建设银行提出了承租意向。此外，福田区金中环服务公寓、南山区桃源里家园等新房源陆续开始招租。这都一定程度上印证了李宇嘉的判断。

“营造”一个家

晚上八点，万科泊寓科技园店进入一天中最热闹的时刻。穿着时髦的年轻男女陆续下班回到这里，谈笑声荡开来，寂静了一天的两栋楼房逐渐被唤醒。

泊寓店科技园店去年3月开业，是万科在深圳市场的第一家长租公寓。在众多长租公寓品牌里，家底殷实的泊寓势头迅猛，在全国13座城市攻城略地，向城漂们抛送出温情脉脉的橄榄枝——“致力于为漂泊在外的‘奋青’们营造公寓式的‘家’”“出租的不是房间，而是房间里的欢笑跟态度”……

泊寓的长租公寓改造自厂房和城中村，科技园店是厂房改造的一个代表。两栋5层高的厂房被分隔成300多个20~35平方米不等的单间，配上简装，点缀以loft风格的涂鸦，再在一楼的宽阔处开辟出公共厨房、健身房、桌球区、电影区等休闲区域。单从外形和布局来看，泊寓就满足了外人对青年公寓的想象。

晚上的公共休息区十分热闹。橘黄色的灯光下，两位男生拉开球杆，将桌球送进球袋。大厅另一端的长桌上，一群人有说有笑，吃着刚做好的饭。透过窗户，可以看到隔壁健身房里戴着耳塞踩着跑步机的型男。健身房旁的公共厨房传来其他租客的炒菜声。

偌大的休息区里，星星是嗓门最大、说话最多的那个。这次饭局由他提议，原因是有租客从公司领了五六十个鸡蛋，贡献到了公共厨房。星星在公寓吃饭群里一吆喝，做饭的人就齐了。煎的煎、炒的炒、蒸的蒸、煮的煮，食材全是鸡蛋，几人吃得不亦乐乎。

他们原本并不认识，一起做饭多了后，熟络了起来。其他租客里，这样一起做饭的还有好几拨，基本都是买菜AA制，煮饭、烧菜、洗碗各有分工。有人感冒了，烧菜的人会煮得清淡些。有人加班，其他人会提前留一份。

厨房里的友谊延展为生活上的互相关照。一位女饭友烫伤了腿，在群里求助，有车的饭友立马送她上医院，其他饭友也轮着送饭和陪护。

公寓附近有很多流浪猫，星星爱猫，亦想在陌生的租客间搭建一些共同的话题，于是在公寓500人的大群里发起众筹，给流浪猫搭窝、买猫粮。发了3天的众筹链接后，有30多位租客参与捐款，颇让他意外。自那以后，院子里的猫粮盒总是满的，除了星星外，其他租客也开始投放猫粮。

最初搬进泊寓时，星星只是纯粹想找个相对便宜又体面的落脚处，友谊与感动倒是意外的收获。他内心敏感，不爱与陌生人社交，如果不是厨房等公共空间的链接作用，他或许会和城市里的大多数租客一样，将自己关在房内，把出租屋当成纯粹睡觉的地方。

跑马圈地背后

但不是所有的故事都那么和谐。

谢敏在泊富科技园店住了半年，最近她在豆瓣上挂出了转租泊寓单间的帖子。她再也住不下去了。

泊寓科技园店经厂房改造的弊病在她的房间凸显。卫生间是后期增设的，排水系统舒展不开来，楼上卫生间的污水透过天花板渗透到谢敏所在卫生间的墙壁上，墙面受潮发黑，散发出难闻的气味。

谢敏向公寓报修，管理人员从找师傅、买材料到修天花板，前后花了一个月。补好没多久，天花板又开始漏水。加之房间空气不对流，霉味充斥在各个角落，谢敏担心长久住下去会生病。

问了周围其他租客后，她发现别的房间也或多或少存在这样的问题。

谢敏原本跟父母住在南山的家里，搬进公寓，是想有更独立的空间，认识更多朋友。在网上看到泊寓文艺味儿十足的宣传图片时，她是满怀期待的，搬进去才知道，休息区的公共活动经常是狼人杀，电影区多数时候放的是综艺节目。这些在她看来都颇为“屌丝”。所以她几乎窝在自己房间，很少参与公共活动。

谢敏或许属于那部分有些挑剔的租客。作为泊寓科技园店最老的租客之一，星星也看到不少人来了又走，相当一部分原因是居住条件不够理想。尽管留恋这里的氛围，星星觉得自己还是会离开。这里终究缺少一份家的归属感。

硬件设施不完善、软性环境不够理想等问题，在整个长租公寓行业存有共性。迈点研究院监测数据显示，从2014年兴起至今，北上广深的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，但相关行业规范和标准仍未建立。

据深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉观察，长租公寓行业存在的关键问题是管理主体不明晰，行业监管基本处于管理真空状态。“长租公寓在市场上是一个投资概念，政府的建筑标准规范里没有长租公寓这一产品形态，因而长租产品缺乏标准化，硬件不完善、租金上涨等问题逐步暴露。”

公开数据显示，万科泊寓在全国拿下的公寓房源已超过6万间，预计年底将达到10万间。其他地产巨头也在加码对长租市场的布局。行业加速发展，规范的建立也显得更为紧迫。

11月16日，建设银行深圳分行宣布联合星河控股推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目，提供超过2600套、面积40~180平方米的全能精装修户型。此举在全国长租行业具备创举性意义。

这将成为深圳市场首个整体长租型社区。

（应受访者要求，文中董楠、星星、谢敏为化名）

(深圳晚报记者 刘姝媚)